「住宅ローンの審査に通るための方法はないのだろうか？」
ということを考えたことはないでしょうか。
実は、住宅ローンの審査にはいくつかポイントがあります。
ですので住宅ローンの審査といえど、対策せずに申し込むのは無謀です。
何も知らないで住宅ローンの審査をして、事前審査の段階で否決となってしまう人もたくさんいます。
基本的にローンの審査関係では、「なぜダメだったのか？」ということは教えてもらえません。
ですので、ローンに落ちた後にどうすれば良いのかがわからないままになってしまうのです。
今回はローンの審査で失敗しないために、住宅ローンの審査に落ちる人と通る人の違いについて比較しようと思います。
住宅ローンに落ちる人の特徴
最初に、住宅ローンに落ちてしまう人の特徴をお伝えします。
住宅ローンに落ちる人の特徴は以下が挙げられます。
- ブラックリストに登録されている
- 過去の借入に延滞があった
- 年収に対して明らかに預金が少ない
- 安定していない職業である、勤続年数が短い
- 借入が多い
- 独身、再婚したばかりである
- 消費者金融を利用している
では、順番に解説していきます。
ブラックリストに登録されている
過去にクレジットカードやローンなどで延滞を繰り返し、ブラックリストに登録されていると、住宅ローンの審査は厳しいです。
というのも返済情報というのは、個人信用情報としてデータベース上に5年間記録されているのです。
こちらの情報は、有料で見ることができます。本人と、本人から同意書をもらった金融機関は信用情報を見ることが可能になるので、過去の履歴を判断しているのですね。
ちなみに主に見られる機関は以下のものが挙げられます。
| 機関名 | 記載される情報 |
| シー・アイ・シー（CIC） | クレジットカードや信販会社に関する信用情報 |
| 日本信用情報機構（JICC） | 消費者金融に関する信用情報 |
| 全国銀行個人信用情報センター | 銀行に関する信用情報 |
これらの期間に「異動情報」と書かれているとブラックリストになっているということです。
「異動情報」は5年間消えることがないので注意しましょう。
また、自己破産や個人の債務整理を行なったことのある人は10年間記録が残ります。
こちらも記録がある状態では間違いなく審査に通らないので消えるまで待つしかありません。
過去にクレジットやローンの延滞をしている
先ほどと類似する点ですが、個人信用情報には、過去のクレジットやローンが延滞なく支払われているかどうかがわかります。
「過去に1回だけ延滞したことがある」という場合にも注意が必要です。
その延滞をどう見るかは金融機関やローンの審査会社によるとは思いますが、大きいマイナスの要素であることは間違いありません。
また、スマホなどの「分割払い」も信用情報に記録されます。
携帯料金に本体分割代金が含まれている場合は注意が必要です。
年収に対して明らかに預金が少ない
住宅ローンの審査で重要視するポイントは、借りる人のお金の使い方です。
年収に関しては、ある程度のラインをクリアしていればOKと言えます。
では、年収1000万円で、預金が50万円のAさんと、年収400万円で、預金が300万円あるBさんでは、どちらが審査に通りやすいと思いますか？
答えは、Bさんです。
Aさんは1000万円も稼いでいるのに預金がないということは、浪費グセが強いという風に思えてしまいます。
一方Bさんは年収こそ高いとは言えませんが、預金が300万円あるということは毎月貯金をしているということでしょう。
審査をする上ではAさんに対してはマイナスのイメージがつきますし、Bさんに対してはプラスのイメージが付きます。
要は、「どれだけ稼いでいるか」よりも、「どれだけお金を貯める能力があるか」という方が大事なのです。
お金をきっちり返してくれる人というのは、お金の分別がきちんとできる人です。
きちんと貯蓄できない人は、何かあった時に返済が滞ってしまうのでは？と考えてしまいますよね。
無理に貯蓄しろ、という話ではありませんが、あまりにも預金がなさすぎで日々ギリギリという方は注意が必要です。
安定していない職業である、勤続年数が短い
住宅ローンでは安定継続した収入があることが審査で重要なポイントです。
そのため、収入が変動するような職業や、雇用が安定していないパート・アルバイトの方の審査は厳しくなります。
多くの銀行では、パート・アルバイトの方を対象としていません。
また、勤続年数は最低1年以上であることを要件とする銀行がほとんどです。
転職したばかりという人は、少し期間を空けてから審査を申し込む必要がありますね。
「安定した収入」という面では、自営業の方は若干不利です。
自営業の方であれば、数年分の収入を記載して、その平均値を年収と捉えるケースもあるので審査の際には注意しましょう。
自営業の方であれば、確定申告をした時の「所得金額」という欄が年収に当たります。
借入が多い
借入が多いというのもマイナスな評価を与えます。
これは単純に、住宅ローン以外にも借入があると、月々の返済金額が大きくなってしまうので、返済が滞ってしまうのでは？と考えるからです。
お金を貸す側からすると絶対に返済して欲しいので、他にも返済があるというのはリスクでしかありませんからね。
これには銀行側で基準を定めていることが多いです。
「返済比率」と言って自分の年収に対して、年間の借入返済額がいくらになるかという割合です。
一概には言えませんが、この返済比率は「30%以下」であるのが望ましいと言えます。
年収400万円の人であれば、年間の返済額は120万円以下にする方が良いということです。
実際考えてみると、年収400万円の人は手取り300万円前後です。
手取りで300万円だとして、そこから120万円のローン返済をすると手元には180万円しか残りません。
180万円で、1年間の食費や水道光熱費、その他生活費を賄うと考えると全然現実的ではありません。
この返済比率は、30%というおおよその基準はありますが、30%ギリギリの人は途中で返済が厳しくなることは間違い無いです。
年収2000万円とか、給料が高額であれば30%でも全然問題はありませんが、平均的な年収で考えると年収の30%ほどの年間返済額は過剰であると言えます。
もちろん住宅ローンの返済と、他のローンの返済を合わせた金額ですので注意しましょう。
独身、再婚したばかりである
差別的に思われるかもしれませんが、独身の方であれば、審査上マイナスになる可能性も否定できません。
「何故マイホームが必要なのか？」という理由が不明確だからです。
一人で暮らすのであれば、賃貸の方が圧倒的に安上がりです。
賃貸なら、引越しも楽ですし、リフォームなどの出費もありません。
ですので、独身で家を購入しても手放されるリスクが多いということも理由の一つです。
独身であれば、その家にずっといる必要はありません。
特に女性で独身の方だと、「再婚した時に相手の家に移るのではないか？」というリスクが発生します。また、再婚して仕事を辞めるというケースもあるでしょう。
家には借入の担保が付いているので、手放すのであればローンを返さなければいけません。
そうなると、そもそもお金を貸した意味がなくなってしまうのです。
あまり重要視するポイントではありませんが、何故住宅を購入したいのかは明確にしておいた方が良いでしょう。
また、再婚したばかりで前年の源泉徴収票の扶養家族の欄に別の奥さんの名前が書いてあったりすると「離婚したんだな」というのがバレるので養育費や慰謝料の支払いがあるのでは、と思われて審査に落ちるというケースもあるそうです。
あまりないケースだとは思いますが、注意しましょう。
消費者金融を利用している
最初に信用情報の話をしましたが、消費者金融を使っているということは個人信用情報を見たときに分かってしまいます。
消費者金融の利用状況は日本信用情報機構（JICC）という機関に記録されています。
そもそも消費者金融を利用しているということがマイナスのイメージになりかねません。
消費者金融を利用している人は、返済してしまうか、正直に話してしまった方が印象は良くなると思います。
住宅ローンに通りやすくなるためのポイント
では、住宅ローンに通りやすいポイントとはどのようなものでしょうか。
基本的には先ほどの「逆」であれば大丈夫です。
具体的に例を挙げると
- 十分な貯金がある
- 公務員、大企業など給料が安定している
- 借入が少ない
- 勤続年数が長い
というような方が比較的に通りやすいです。
十分な貯金がある
先ほども言いましたが、預金残高があるというのは大きな加点要素です。
計画的にお金を貯めることができる人という良い印象を与えることができます。
はっきり言って預金残高がたくさんあるというのは年収が高いことよりも何倍も強みになります。
年収が低いからと言って悲観せずに、お金を貯める努力をしましょう。
公務員、大企業など給料が安定している
住宅ローンの審査側は「安定した収入」というのが大好きです。
そのため公務員はものすごくローンに通りやすいです。
公務員は高い給料ではないものの業績等に左右されないことや終身雇用がある程度保証されている点などとても安定的です。
また、大企業や名前の知っている企業であればある程度安定しているんだな、ということが分かるので審査に通りやすいです。
サラリーマンといえど、勤め先の会社が倒産したら給料は無くなってしまいます。
そう言ったリスクを避けるためにも勤務先という点も審査のポイントになります。
最低限、勤務先の会社と銀行側が取引があると安心材料になります。
逆に、銀行側は所在も名前もわからないような会社に勤めている人を落とすこともあるようです。
これだけで審査が決まるわけではありませんが、重要な加点、減点ポイントになるでしょう。
借入が少ない
借入が多いと審査上不利になることは返済比率の話でもしました。
基本的に住宅ローンでは、返済比率を重要視する傾向があります。
その他のローンでは、若干緩いと思われます。
そのため、ローンを組む際は住宅ローンを組んでから他のローンの審査をした方が、どちらも通りやすいです。
なるべく少ない借入状況で審査に臨むため、後で借りることのできるローンは後回しにしましょう。
勤続年数が長い
勤続年数が長い、ということは審査上有利に働くケースがあります。
長く勤めているということは、他の会社を転々としていないということであり、収入が非常に安定しているといえます。
近年では、転職がそこまで珍しいものでも無くなってきたのであまり重要視しなくはなってきていますが、それでも長く勤めているということがマイナスになることはないでしょう。
終わりに
住宅ローンの審査に通りやすい人と落ちやすい人の違いについて比較していきました。
いろいろ書きましたが、これに当てはまるから絶対に良いとか悪いというものではありません。
上記の要素を検討しながら「総合的に判断」して審査結果を出します。
ですので、悲観したりすることはせず、とりあえず審査に挑戦してみるのも手です。
将来住宅ローンを検討している方は、ぜひ気をつけてみてくださいね。
参考：住宅ローン関係の記事
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